F&E Advocacia — Direito Imobiliário

Atraso na entrega e defeitos de obra

Orientação para quem comprou imóvel na planta ou novo e enfrenta atraso, cobranças indevidas ou defeitos de construção.

Comprar um imóvel na planta envolve anos de pagamento e um prazo de entrega que nem sempre é cumprido. Depois da entrega, podem aparecer infiltrações, rachaduras e outros defeitos. Nos dois casos, o comprador tem direitos previstos em lei e no contrato.

No F&E Advocacia, esses casos são conduzidos pelo Dr. Bruno Francalacci Serafim, da notificação da construtora à ação judicial, quando necessária.

Atraso na entrega

  • O contrato pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias, desde que de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964);
  • Passada a tolerância, o comprador pode desfazer o contrato, com devolução integral do que pagou e a multa prevista, ou manter a compra e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, §§ 1º e 2º);
  • Segundo o STJ, o atraso gera prejuízo presumido ao comprador, que pode ser indenizado com base no aluguel de um imóvel semelhante;
  • Nos contratos do Minha Casa, Minha Vida, o STJ considera ilícita a cobrança de juros de obra depois do prazo de entrega, incluída a tolerância (Tema 996);
  • As indenizações não se somam automaticamente: o que é cabível depende do contrato e do que já é pago a título de multa.

Defeitos de construção

  • Defeitos que afetam a solidez e a segurança da obra têm garantia de 5 anos (art. 618 do Código Civil);
  • A construtora e a incorporadora também respondem pelos vícios do imóvel com base no Código de Defesa do Consumidor;
  • Os prazos para reclamar variam conforme o defeito e o pedido, e alguns são curtos. Comunique o problema por escrito à construtora assim que ele aparecer e guarde fotos e protocolos.

Documentos para levar

  • Contrato de compra e venda e aditivos;
  • Comprovantes de pagamento;
  • Mensagens e e-mails trocados com a construtora;
  • Termo de entrega das chaves e de vistoria;
  • Fotos e vídeos dos defeitos e laudos, se houver;
  • Comprovantes de aluguel pago durante o atraso.

Perguntas frequentes

A construtora pode atrasar 180 dias sem pagar multa?
Pode, se o contrato prever esse prazo de tolerância de forma clara e destacada. Depois dele, o atraso gera direitos ao comprador (art. 43-A da Lei 4.591/1964).
Posso cancelar a compra por causa do atraso?
Sim, se o atraso passar do prazo de tolerância e você não tiver dado causa a ele. Nesse caso, a lei prevê a devolução integral dos valores pagos, com a multa do contrato, em até 60 dias.
Paguei aluguel enquanto esperava o imóvel. Posso ser ressarcido?
Em regra, o atraso dá direito a indenização pela privação do uso do imóvel, normalmente calculada pelo aluguel de um imóvel semelhante. A forma de cálculo depende do contrato e do que já é pago a título de multa.
Apareceram rachaduras e infiltrações. O que fazer?
Comunique a construtora por escrito, com fotos, e guarde o protocolo. Se ela não resolver, cabe uma notificação e, depois, uma ação para obrigar o reparo ou pedir indenização. Uma perícia técnica costuma ser necessária.
A garantia acaba no prazo do manual do proprietário?
Não necessariamente. Os prazos do manual não afastam a garantia legal de 5 anos para solidez e segurança nem os direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor.
Vocês atendem fora de Tubarão?
Sim. Atendemos compradores em Tubarão e nas cidades da região, como Capivari de Baixo, Laguna, Gravatal, Jaguaruna e Pescaria Brava. O primeiro contato pode ser feito pelo WhatsApp.

Conteúdo revisado por Dr. Bruno Francalacci Serafim (OAB/SC 47.753). Atualizado em novembro de 2026.

Os Sócios

Dr. Bruno Francalacci Serafim e Dr. Lucas Exterkötter Fernandes, sócios do F&E Advocacia

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