Usucapião sem processo judicial: como funciona no cartório

Quem pode pedir: os prazos de posse

A usucapião reconhece como dono quem exerce a posse de um imóvel por tempo prolongado, de forma contínua, sem oposição e como se fosse o proprietário. Os prazos mais comuns são:

• Extraordinária: 15 anos, sem necessidade de documento; 10 anos se a pessoa mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238).
• Ordinária: 10 anos, com justo título e boa-fé, como um contrato de compra (art. 1.242).
• Especial urbana: 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia por quem não tem outro imóvel (art. 1.240).
• Especial rural: 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família, que mora nela (art. 1.239).

Quem comprou de outro possuidor pode somar o tempo de posse dele ao seu, desde que as posses tenham sido contínuas e pacíficas (art. 1.243).

O que é preciso reunir

O pedido é apresentado por advogado ao Registro de Imóveis da comarca onde está o imóvel, com estes documentos (Lei 6.015/1973, art. 216-A):

1. Ata notarial, feita por um tabelião de notas, que descreve a posse e o tempo de posse de quem pede e de quem o antecedeu.
2. Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por engenheiro ou arquiteto, com a anotação de responsabilidade técnica.
3. Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede.
4. Justo título ou documentos da posse, como contrato de compra, carnês de IPTU e contas de água e luz ao longo dos anos.

Como o pedido anda no Registro de Imóveis

1. O titular do imóvel e os vizinhos confrontantes que não assinaram a planta são notificados e têm 15 dias para se manifestar. O silêncio é tratado como concordância (§ 2º).
2. A União, o Estado e o Município são avisados e também têm 15 dias para se manifestar (§ 3º).
3. O cartório publica um edital para que terceiros interessados possam se manifestar em 15 dias (§ 4º).
4. Sem impugnação e com os documentos em ordem, o oficial registra a aquisição da propriedade e, se o imóvel ainda não tiver matrícula, abre uma.

Se alguém apresentar impugnação justificada, o pedido é enviado à Justiça. A impugnação sem fundamento não é admitida pelo registrador (§ 10).

Quando outro caminho é melhor

• O vendedor colabora: se quem vendeu pode ser localizado e está disposto a assinar, a escritura de compra e venda costuma ser mais simples que a usucapião.
• Contrato quitado e vendedor que não passa a escritura: em alguns casos, cabe a adjudicação compulsória, que também pode ser pedida em cartório (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
• Conflito já instalado: se há disputa com vizinhos ou com o titular, o caminho tende a ser a ação judicial.
• Imóvel público: não pode ser adquirido por usucapião (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único).

Perguntas frequentes